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南自然资函〔2019〕1290号
黄珍珠代表：
您提出的《关于加大协调力度 督促开发商及时为业主办理不动产证的建议》第245号建议收悉。经研究，我局现答复如下：
一、南宁市房地产项目延期办证的原因
您在建议中反映，当前许多住宅小区的房地产开发企业不按合同约定给业主办证的情况，对于该情况，我局一直给予了高度重视。近年来，我局不断收到办事群众反映房地产开发企业拖延办证问题的材料，对此，一方面对于群众提出的办证问题，认真做好解释和答复工作，另一方面在市政府的部署下，正在统筹推进历史遗留原因导致房地产项目办证问题的解决工作。
经调查分析，房地产项目延期办证，购房业主无法领取不动产权证书的原因有以下两类：
（一）未办理不动产首次登记
根据《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记…”的规定，未办理首次登记的房地产项目，不得办理不动产其他类型登记。未办理首次登记，暂不具备办理转移登记条件，购房业主无法领取不动产权证书。导致未办理不动产首次登记的原因主要有以下五个：
1.房地产项目未通过规划、消防、人防、建筑工程质量竣工验收或配套设施核验，暂不能办理不动产首次登记；
2.房地产开发企业与施工方存在工程结算纠纷，施工方不配合提交相关材料，导致房地产项目无法办理竣工验收手续，以致无法办理不动产首次登记；
3.因为房地产开发企业资金链断裂，无法完善后续竣工验收和登记手续；
4.项目土地被法院查封，导致无法办理不动产首次登记；
5.房地产开发企业多年未运营，破产后，下落不明，无法完善手续及为购房业主办理不动产登记。
（二）已办理不动产首次登记，房地产开发企业怠于履行义务
根据《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”的规定，新建商品房转移登记应由房地产开发企业和购房业主共同申请方能受理。部分房地产项目已经办理不动产首次登记，但由于房地产开发企业自身原因，怠于履行登记义务。主要体现在房地产开发企业通过捆绑免除违约责任、补交面积差价款、收取代办费用等其他事项作为配合购房业主办证前置条件，如购房业主不接受，则拒绝配合购房业主办理不动产转移登记手续。如房地产开发企业不配合购房业主办理转移登记手续，购房业主除了通过司法程序，无其他救济途径解决不动产登记问题。
二、南宁市加快处理房地产项目延期办证问题
（一）加快处理房地产项目历史遗留办证问题
针对以上原因，为切实维护群众的合法权益，2018年12月19日，周红波市长主持召开研究住宅小区历史遗留问题专题会。2018年12月30日，南宁市人民政府成立解决住宅小区历史遗留问题办证工作领导小组（以下简称“领导小组”）。根据领导小组的工作部署，我局经征求各城区人民政府、开发区管委会及相关单位意见后形成了《南宁市处理房地产项目历史遗留办证问题实施方案》。2019年6月15日，南宁市人民政府正式印发《南宁市人民政府办公室关于印发南宁市处理房地产项目历史遗留办证问题实施方案的通知》（南府办函〔2019〕123号）。目前，我局已按照南府办函〔2019〕123号文“尊重事实、先证后责”的原则，会同各城区人民政府、开发区管委会和相关职能部门，采取先行登记后续完善的方式，合理区分房地产项目开发企业和购房业主责任，优先解决购房业主办证问题。登记后，由相应的职能部门依法追责房地产开发企业，直到整改完成。
（二）加强房地产市场监管
对于房地产开发企业的失信行为加强监管的问题，根据南宁市人民政府研究住宅小区历史遗留问题专题会议精神和工作部署，南宁市住建局正在加快推进建立南宁市房地产信用体系，建设健全失信惩戒和守信激励机制，保障购房业主的合法权益，形成良好的社会环境。对于存在违规行为、损害业主权益的房地产开发企业，南宁市住建局将通过政务网、微信公众平台等信息平台及时向社会进行披露，并采取相应的处罚机制，以更好的组织、协调、引领房地产市场行业自律发展，促进房地产市场持续健康发展。
（三）加强部门沟通，合力解决办证难的问题
为规避办证过程出现房地产开发企业违约设置前置条件、捆绑免除违约责任、收取代办费用等其他事项导致新的办证问题产生，下一步，我局将进一步加强与住建等相关部门对接，从根本上规避房地产开发企业拖延办证的问题。
感谢您对自然资源管理工作的关心和支持！
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南宁市自然资源局
2019年6月27日
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