一、解读形式
文本解读。
二、解读渠道
南宁市自然资源局门户网站。
三、解读时间
南宁市自然资源局发布文件时同步发布政策解读材料。
四、解读材料
（一）《南宁市自然资源局关于规范南宁市国有建设用地分宗合宗管理工作的规定（试行）》出台的背景
我国国有建设用地以宗地为单位进行登记，自然资源主管部门在供应国有建设用地使用权时，宗地的面积、范围和用途等土地使用条件都是经过严格论证，符合国土空间规划的，宗地一经确定，不得随意调整。但在实践中，无论是基于公共利益的需要、城乡规划调整等特殊原因，或者是用地单位开发建设、抵押融资等自身需求，向自然资源主管部门申请办理国有建设用地的分宗、合宗业务的并不少见。
为进一步科学合理利用土地，加强我市土地节约集约利用，提高土地的利用效率，也为维护国土空间规划的严肃性，有必要制定和出台一个规范性文件，以对我市国有建设用地分宗、合宗工作进行规范管理。据此，我局制定了《南宁市自然资源局关于规范南宁市国有建设用地分宗合宗管理工作的规定（试行）》（以下简称《规定》）。
（二）主要依据和参考文件
1、政策依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；
（2）《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第29号）；
（3）《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）；
（4）《住房城乡建设部关于印发<关于城乡规划公开公示的规定>的通知》（建规〔2013〕166号）
（5）《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国自然资源部令63号）；
（6）《广西壮族自治区人民政府办公厅关于进一步加强和规范自治区本级国有土地资产管理工作的通知》（桂政办发〔2021〕123号）。
2、参考及借鉴依据
目前，国家和自治区层面尚未出台有关土地分宗、合宗的专门文件。据了解，2010年2月原深圳市规划和国土资源委员会制定出台了《深圳市规划和国土资源委员会关于土地分宗、合宗的办理规则》，主要从办理原则、办理程序、办理要求三个方面对土地分宗、合宗进行了规范管理，目前该规则仍在适用。考虑到深圳市的规定实用性强，本通知部分规定主要参考了深圳市的经验和做法。
（三）《规定》的主要内容
《规定》共分为十五条，主要内容为：
1、第一条主要明确制定《规定》的依据；
2、第二条主要明确了国有建设用地宗地管理的要求和分宗、合宗需按规定申请办理审批手续；
3、第三条明确了办理分宗、合宗应具备的十项条件；
4、第四、五条规定了分宗、合宗后宗地开发建设要求，以及国有建设用地分宗、合宗后使用年限不统一的情形进行了规定；
5、第六条规定了涉及自治区本级和其他机关国有企事业单位土地的分宗、合宗按相关文件办理；
6、第七、八条主要是明确国有建设用地分宗、合宗应签订国有建设用地使用权出让合同或补充协议，提交土地分宗或合宗方案；
7、第九、十、十一、十二条主要明确是明确国有建设用地分宗、合宗的申请材料清单，并对各环节办理流程进行明确，以指导用地单位按程序申请，和规范职能部门的审批；
8、第十三条规定了武鸣区、各县（市）受理分宗、合宗业务可参照本规定执行；
9、第十四、十五条明确了《规定》的施行时间和解释权限。
（四）主要内容解读
1、关于土地权利人申请分宗合宗的条件问题
《规定》第二条明确土地权利人确需对原宗地进行分割、合并的，可按规定向自然资源主管部门申请，同时第三条明确应具备相应的条件，如权属合法、界址清楚、已取得不动产权证、相关文件无分宗、合宗的限制性约定等。
2、关于合宗的前提条件
《规定》第三条第七款明确涉及国有建设用地合宗的，宗地应为毗邻地块，土地权利性质相同，即土地供应方式相同。
3、关于独立使用、独立成宗的基本条件
《规定》第三条第八款明确，拟进行土地分宗的，分宗后的用地应具备独立使用、独立成宗的基本条件，即分宗后的土地应当具备地块边界清晰，无权属纠纷，有独立进出的交通通道等基本条件。
4、关于分宗、合宗后涉及用地面积、建筑量和年限改变的问题
《规定》第四条明确土地的分宗、合宗原则上不得增加用地总面积和计容建筑总面积。土地分宗后，如将来地块开发无法满足国家及南宁市相关退间距、绿地率、建筑限高、停车位及日照等技术要求的，须降低开发量。
《规定》第五条明确国有建设用地分宗、合宗不得违反国家法律法规关于土地用途最高使用年限的规定。拟分宗的，分宗后的土地使用年限按照原国有建设用地使用权出让合同的约定执行。拟合宗的，合宗后同一土地用途的土地使用年限按照原国有建设用地使用权出让合同剩余使用年限最短的进行约定，使用年限起始时间按照原土地出让合同起始时间最早的进行约定。合宗后土地使用年限减少的，仍按原出让合同约定的土地出让价款执行。
5、关于土地分宗、合宗方案的要求
《规定》第九条第三款明确了土地分宗、合宗方案应当包括：
（1）分宗或合宗的必要性、可行性和合理性分析，涉及公共配套设施建设和使用的，应明确相关权利和义务；
（2）宗地及地上建筑物分宗或合宗前后的基本情况（包括宗地面积、地上建筑物建筑面积、容积率、用途及用途比例、土地使用年限、地块调整后的边界示意图、调整前后宗地指标对比表等）；
（3）相关依据材料（包含但不限于以下材料：不动产权证、划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同及其补充协议、分宗或合宗前相关已批总平面图、测绘成果报告、规划竣工验收证明材料等）。
6、关于土地分宗、合宗业务办理的程序
《规定》第十、十一、十二条明确，由市自然资源局对分宗或合宗方案及相关材料进行审核，并按规定进行公示无异议后出具审核意见后，土地使用权人按规定向市自然资源局政务服务窗口申请办理分宗或合宗用地审批手续，取得相关用地审批材料后，向市不动产登记中心申请核发不动产权证书。
相关文件：南宁市自然资源局关于印发《南宁市自然资源局关于规范南宁市国有建设用地分宗合宗管理工作的规定（试行）》的通知
解读机构：南宁市自然资源确权登记局
联系电话：0771-5609518
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