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一、文件制定背景
建立和实施不动产统一登记制度是党中央、国务院确定的一项重要改革任务。2016年7月4日，在我市市区范围正式实施房屋、土地不动产统一登记以来，我市在职能整合、窗口建设、流程再造、制定材料清单等方面已取得阶段性成效。根据《关于印发南宁市国土资源局不动产统一登记政策研究清理工作方案的通知》（南国土资发〔2016〕781号）要求，进一步理顺我市不动产统一登记制度体系及相关政策，推动不动产统一登记工作。
由于长期以来房屋、土地登记分散管理的历史原因，原有房屋登记和土地登记的相关政策已无法适应不动产统一登记的新要求和新形势，在不动产统一登记办理过程中，急需解决一些因历史遗留的疑难问题。为办理不动产统一登记业务提供更好地政策支撑，维护不动产权利人合法财产权益，研究制定了《关于办理不动产登记中涉及土地出让价款缴纳、抵押、查封有关问题的意见》（以下简称《意见》）。
二、文件制定的依据
（一）《中华人民共和国物权法》;
（二）《中华人民共和国土地管理法》；
（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（四）《不动产登记暂行条例》；
（五）《不动产登记暂行条例实施细则》；
（六）《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）；
（七）《国土资源部关于印发<不动产登记操作规范（试行）》的通知（国土资规〔2016〕6号）；
（八）《国土资源部 国家发展和改革委员会 财政部 住房和城乡建设部 农业部 中国人民银行 国家林业局 中国银行业监督管理委员会关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）；
（九）《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）；
（十）《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》（南宁市人民政府令第3号）；
（十一）《关于印发南宁市市区划拨土地使用权补办出让核定权益价格标准的通知》（南府办函〔2015〕19号）；
（十二）《关于印发南宁市划拨土地上的住房补交土地出让价款计算说明的通知》（南国土资发〔2015〕55号）。
三、文件的主要内容
本《意见》主要包括土地出让价款缴纳、不动产抵押、不动产查封3部分内容。
（一）关于土地出让价款缴纳的问题
《意见》对于历史遗留涉及欠缴土地出让价款的问题，本着尊重事实、化解矛盾、维护稳定、实事求是、解决问题的原则，予以分门别类。按照出让和划拨两种土地取得方式，进行细化分类处理，切实保障我市购房业主享有的合法土地权益。
1.以出让方式取得开发建设项目（含市场运作房及危旧房改造项目），涉及改变土地用途、容积率等土地使用条件后欠缴土地出让价款的，《意见》明确追缴时间以2001年4月30日作为节点，审查以是否已全部通过规划竣工验收作为要点。同时明确开发建设单位补交土地出让价款或被追缴土地出让价款期间，不影响为已售房屋且已取得房屋所有权登记的权利人办理不动产登记手续。
2.以划拨方式取得土地使用权的地上房屋，《意见》主要分为已购公有住房和经济适用房、未上市交易的已购公有住房、2004年以前开工并建设的划拨土地上的商品房、未进行房改的公有住房、划拨土地上的拆迁安置房五种情形，其中有两类情形涉及对现有政策进行调整，一是按照《国土资源部 国家发展和改革委员会 财政部 住房和城乡建设部 农业部 中国人民银行 国家林业局 中国银行业监督管理委员会关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）鼓励国有土地有偿使用精神，《意见》增加未上市交易的已购公有住房参照已购公有住房上市交易缴纳土地出让价款的标准。若已购公有住房上市交易政策有调整的，参照调整后的规定执行。该事项已经《南宁市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌委员会第三百六十三次会议纪要》审议通过。二是鉴于划拨土地上的商品房是特殊历史时期产生的，有其历史性、特殊性和期限性，将从客观实际出发，综合考虑部分购房业主合法权益。同时，由于2004年以后开工并建设的划拨地上商品房项目开发商均已缴清土地出让价款，因此，《意见》明确以2004年作为时间节点，2004年以前开工并建设的划拨土地上的商品房，参照已购公有住房的标准缴纳土地出让价款。若已购公有住房上市交易政策有调整的，参照调整后的规定执行。该事项已经《南宁市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌委员会第三百六十三次会议纪要》审议通过。
3.以划拨方式取得土地使用权的私人自建房，《意见》明确只有共有人析产以及房屋继承两种情形，土地可继续保留划拨性质，其他情形均需按规定办理划拨补办出让手续，缴纳土地使用权出让价款后，方可办理不动产转移登记。
（二）关于办理不动产抵押的问题
按照房地一体原则，《意见》一是明确申请人以依法取得的国有土地使用权的土地设定抵押的，需提供建筑物、构筑物的《房屋所有权证》，无《房屋所有权证》的，应提供房产档案部门出具的无房产登记证明。二是明确同一不动产上设立多个抵押权的，因被担保债权种类及数额变更、担保范围变更、抵押权顺位变更、债务履行期限变更、最高债权额变更等内容，应提交其他抵押权人的书面同意证明后，方可办理不动产抵押权变更登记。三是属于在建工程抵押的，抵押双方当事人在抵押合同中未作约定，事后又同意抵押人销（预）售房屋的，抵押权人应出具书面证明。
（三）关于办理不动产查封的问题
由于房屋、土地分开管理的历史原因，导致房屋、土地查封时间不一致的问题。《意见》明确以不动产统一登记作为时间分界点，针对不动产统一登记前，具体分两种情形处理：一是对于房产、土地登记部门已对同一宗地分别查封的，按照原受理查封的时间确定轮候顺序，并分别受理房产、土地的续封或轮候查封的处理方式。二是对于小区土地已被查封，但小区业主在土地被查封前已经到房产部门办理房屋所有权登记的，可为小区业主办理抵押、转移等不动产登记业务。同时，对于人民法院裁定要求不动产登记机构协助单独过户房产，该房产原办有土地证的，但《协助执行通知书》中未明确注销原土地证的情形，明确不动产登记机构应先与执行法院沟通并要求执行法院在《协助执行通知书》中明确一并注销原土地证；执行法院不重新修改《协助执行通知书》内容的，按生效《协助执行通知书》内容办理房产过户并注销原土地证，办结后按法发〔2004〕5号文的有关规定向执行法院出具审查建议。
四、文件实施对不动产统一登记工作的促进作用
该文件的实施，一是妥善解决涉及土地出让价款缴纳等历史遗留问题制定了相应政策，化解矛盾，保护不动产权利人合法财产权，推动我市不动产统一登记工作。二是简化土地抵押、土地查封等办理流程，提高办事效率，对缩短办理时限起到积极推动作用。三是理顺“房地一体”关系，明确职责，进一步规范不动产登记行为。
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相关阅读材料：关于印发《万博体育官网,manbetx体育办理不动产登记中涉及土地出让价款缴纳、抵押、查封有关问题的意见》的通知
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