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根据《不动产登记暂行条例实施细则》及《不动产登记操作规范》（试行）有关规定，因继承（受遗赠）取得不动产的，申请人可提交继承权公证书或者生效法律文书申请不动产登记，也可直接提交相关材料申请不动产继承（受遗赠）登记。为进一步明确我市不动产继承（受遗赠）登记关业务操作办法，我局根据《南宁市行政规范性文件管理办法》（南宁市人民政府令第1号）有关规定，研究制定了《南宁市不动产继承（受遗赠）登记操作规则（试行）》（以下简称《规则》），已于2017年8月1日公布，将于2017年9月1日起施行。为有效解读《规则》，使社会公众能够准确理解、正确运用《规则》申请办理不动产继承（受遗赠）登记。现就《规则》有关内容说明解读如下：
一、起草背景
随着我国市场经济及房地产市场的发展，房地产已经成为我国居民家庭最重要的财产之一。根据我国相关法律法规，房地产权人去世后，其继承人（受遗赠人）需办理不动产继承（受遗赠）登记。国家实行不动产统一登记制度之前，房屋登记部门依据《房屋登记办法》及司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字[1991]117号），要求继承人（受遗赠人）提交生效法律文书或者继承权公证书申请办理房屋继承（受遗赠）登记。从该规定实施以来的情况看，此举确实有效避免了房屋登记错误及房屋产权纠纷。但是，这一强制性做法也增加了当事人的经济负担，部分群众对此意见较大。国土部在《不动产登记暂行条例实施细则》（国土部令第63号，以下简称《细则》）中规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。该规定拓宽了群众办理不动产继承登记的途径，有效降低当事人的办事成本，体现了便民原则。
《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）第1.8.6条对不动产继承（受遗赠）登记应提交的材料、继承材料查验、登记受理及审核等环节的工作内容及要求进行了规定，这些规定与《细则》第14条共同构成继承登记的工作规范，是登记机构办理不动产继承登记的基本准则。但是，不动产继承（受遗赠）法律关系复杂，涉及的当事人及各类证明文件众多，《规范》在继承材料查验的具体工作程序等方面的规定仍然不够具体，需要地方结合具体情况细化相关操作规定，将登记机构“审慎审查”的职责要求体现到具体工作程序及作业规范当中，指导工作人员在具体工作中审慎审查，避免登记错误。在此背景下，南宁市国土资源局出台了《规则》，在《规范》的基础上进一步明确了继承登记材料的查验程序，提供了继承登记相关文书的示范文本。
二、起草依据
（一）《中华人民共和国物权法》。
（二）《中华人民共和国继承法》。
（三）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）。
（四）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土部令第63号。
（五）《国土资源部关于印发<不动产登记操作规范（试行）>的通知》（国土资规〔2016〕6号）
（六）《南宁市行政规范性文件管理办法》（南宁市人民政府令第1号）
三、主要内容说明
本《规则》共由两部分组成：第一部分是《规则》的正文部分，第二部分为附件。
（一）正文部分
正文部分共四条：
第一条明确了《规则》制定的原因、依据及适用范围。
第二条明确了申请人提交经公证的材材料或生效法律文书申请办理不动产继承（受遗赠）登记所应提交的材料、办理流程及办法。
第三条是本《规则》的主要部分。明确了申请人提交遗赠扶养协议、遗嘱、继承人关于不动产权分配的协议等材料直接申请办理不动产继承（受遗赠）登记所应提交的材料、办理流程、继承材料查验的程序、查验事项及具体方法等内容。
1.关于办理流程问题。申请人提交死亡证明、遗赠扶养协议、遗嘱、继承人关于不动产权分配的协议等材料直接申请办理不动产继承（受遗赠）登记的，应按照“核实登记情况—接收申请材料—继承材料查验公告—继承材料查验—受理—审核—登记事项公告—登簿—发证”的程序办理登记。
2.关于办理窗口设置问题（便民举措）。由于不动产权利继承法律关系复杂，申请人提交死亡证明等材料申请不动产继承（受遗赠）登记的，需要全部法定继承人或受遗赠人共同到场参与继承申请材料的查验，在登记机构工作人员的见证下签署相关法律文件，可能涉及的当事人较多，办理过程耗时较长，因此，登记机构将设立专窗及专门的继承材料查验办公室办理此类登记的材料接收及查验工作。
3.关于继承材料查验问题。继承材料查验是不动产继承（受遗赠）登记审核的主要措施之一，也是《规则》的主要内容。在《规范》第1.8.6条相关规定的基础上，《规则》明确了继承材料查验的程序及具体要求，指导登记机构通过查验申请材料、询问当事人、见证当事人签署相关法律文件等措施，核查材料真伪，了解当事人的真实意愿及相关情况，综合当事人提供的信息判断拟申请登记的不动产权利来源是否符合法律规定、是否存在争议等事项，决定是否受理该不动产继承（受遗赠）登记申请。
值得申请人注意的是：只有在申请人合法取得不动产权利、申请材料齐全、不动产无权属纠纷、无抵押、查封等转移限制条件的情况下，登记机构才会受理不动产继承（受遗赠）登记申请。因此，申请人应当保证提交材料的真实性、有效性和完整性，并且在约定的时间内通知全部法定继承人或受遗赠人到场参加材料查验、签署相关法律文件。如申请人或到场的继承人、受遗赠人弄虚作假，导致不动产登记错误损害第三人合法权益的，将依法承担法律责任。查验过程中，如出现申请材料不齐全、继承人或受遗赠人未到场、继承人或者受遗赠人就继承的不动产权归属问题存在争议等情形，查验工作即时中止。查验中止之日起15日内，申请人未能满足材料查验条件并重新约定查验时间的，查验终止。
不动产登记机构提示所有继承人或受遗赠人：在申请办理不动产继承（受遗赠）登记前，继承人或受遗赠人应当咨询了解清楚关于继承的相关法律规定，通知全体继承人、受遗赠人、遗嘱执行人等相关人员，就遗产分割事宜达成一致意见，并在备齐登记申请相关材料后再向不动产登记机构提出登记申请，避免登记错误或登记办理过程中出现反复。
4.关于继承材料查验公告问题。根据《继承法》第二十三条“继承开始后，知道被继承人死亡的继承人应当及时通知其他继承人和遗嘱执行人”规定，不动产继承（受遗赠）登记时，申请人应当通知其他继承人或受遗赠人前来登记机构办理继承登记材料查验并签署相关法律文件。为保护继承人或受遗赠人的合法权益，登记机构在查验开始前在登记机构网站及不动产所在地对查验事项进行公告，通知相关当事人按时到登记机构行使权利。公告时间不包含在不动产继承登记工作时限内。
5.关于审核登簿前的公告问题。根据《规范》第1.8.6.4条规定，登记机构在办理不动产继承登记时，还应对拟登记的不动产登记事项进行公示。为保护利害关系人的合法权益，《规则》规定不动产登记机构在继承登记事项登簿前，应当在登记机构门户网站及不动产所在地就拟登记事项进行公告，公告期为30天。公告期间有利害关系人提出异议的，登记机构将中止登记过程，进一步调查核实有关情况；不动产存在权属争议的，登记机构应当在各方当事人协商一致或通过诉讼解决争议后办理登记。公告时间及调查核实有关情况所需时间不包含在不动产继承登记工作时限内。
第四条明确本《规则》的有效期限。目前，各地不动产继承（受遗赠）登记工作均处于起步阶段，尚无成熟的经验、做法可供借鉴；《规则》在我市实行过程中，也可能需要根据实际情况进行调整，故本《规则》作为试行版本，有效期限两年。本试行《规则》有效期界满且符合《南宁市行政规范性文件管理办法》第二十六条规定的，可由我局按程序另行公布实施。
（二）附件部分
《规则》附件部分主要为查验工作所涉及文书、公告等14个示范文本。包括：
1.提交生效法律文书或继承权公证书申请不动产登记收件材料清单；
2.不提交生效法律文书或继承权公证书申请不动产登记收件材料清单；
3.继承材料查验时间告知书；
4.继承材料查验事项公告；
5.继承材料查验工作人员回避申请书；
6.继承（受遗赠）不动产登记继承材料查验相关事宜告知书；
7.继承（受遗赠）不动产相关事宜如实告知承诺书；
8.询问记录；
9.放弃遗产权利声明书；
10.继承（受遗赠）不动产登记具结书；
11.继承材料查验中止告知书；
12.继承材料查验终止告知书；
13.继承（受遗赠）不动产登记继承材料查验结果意见书；
14.继承（受遗赠）不动产登记事项公示。
四、《规则》征求意见及采纳情况
我局于2017年3月29日分别在南宁市国土资源局官网、《南国早报》上发布《关于向社会公众公开征求意见的通告》，在我局官网上登载《规则》全文及起草说明，面向社会征求意见。截止2017年4月20日，我局未收到群众反馈意见。
我局于2017年3月22日分别书面征求了各城区、开发区、市住房局、林园局、市农委、司法局、法制办、市中院的意见。意见反馈情况及修改说明如下：市中院未反馈修改意见；兴宁区、西乡塘区、江南区、邕宁区、良庆区、经开区、高新区、市农委、市司法局无修改意见。
（一）青秀区
意见一：建议将《规则》第三条第（三）款第1项第二段中的“对于除申请人外的其他继承人或受遗赠人的身份证明文件，可只提交复印件”修改为“对于除到场申请人外的其他继承人或受遗赠人的身份证明文件，可只提交复印件”。
修改说明：未采纳。根据《不动产登记暂行条例》第十五条“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记”、第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：……（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书……”规定，当事人申请不动产继承登记，应当亲自或由其代理人持身份证明文件及其他相关材料到不动产登记机构提交申请。
意见二：建议将《规则》第三条第（三）款第1项第三段“对未提供被继承人或遗赠人生前的遗嘱、遗赠扶养协议或与配偶有夫妻财产约定的，由申请人提供书面材料明确不能提供的原因。”修改为“对被继承人或遗赠人生前立有遗嘱、遗赠扶养协议或与配偶有夫妻财产约定而不能提供的，由申请人提供书面材料明确不能提供的原因”。
修改说明：未采纳。如被继承人或遗赠人生前立有遗嘱、遗赠扶养协议或与配偶有夫妻财产约定的，应当全部提供。申请人不提供上述文件的，应当自行说明原因，并承担由此产生的后果。
意见三：建议将《规则》第三条第（三）款第2项“登记机构应当场出具《继承材料查验时间告知书》（附件3）。登记机构应在出具《继承材料查验时间告知书》之日起3个工作日内就该继承登记的材料查验事宜在不动产登记机构门户网站上公示（公示文本见附件4），公示期为30日”修改为“登记机构应在出具《继承材料查验时间告知书》之日起3个工作日内就该继承登记的材料查验事宜在不动产登记机构门户网站上公示（公示文本见附件4），同时在不动产所在地进行公示，公示期为30日”。
修改说明：已采纳。
意见四：建议将《规则》第三条第（四）款第1项第三段“查验时，登记机构工作人员应向到场人员告知相关责任和义务，并制作询问笔录，由到场人员本人签字并摁留指纹进行确认”修改为“查验时，登记机构工作人员应向到场人员告知相关权利和义务，并制作询问笔录，由到场人员本人签字并摁留指纹进行确认”。
修改说明：已采纳。
意见五：建议将《规则》第三条第（四）款第3项第②、第③目中的“到场人员”均修改为“到场的继承人或受遗赠人”。
修改说明：已采纳。
意见六：建议在《规则》查验环节中，增加部分继承人或受遗赠人因不可抗力原因不能参加或者无故故意加查验环节的情况的处理办法，以保护其他合法继承人或受遗赠人的合法权益。
修改说明：未采纳。不符合《不动产登记操作规范》1.8.6.2“受理登记前应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验”规定。
意见七：建议在《规则》中，增加继承人或受遗赠人死亡，其代位继承人或转继承人同等享有按本《规则》办理不动产继承的事项的内容。
修改说明：未采纳。《继承法》对代位继承或转继承已有明确规定。
（二）市住房局
意见一：因对不提交经公证的材料或者生效法律文书的不动产继承（受遗赠）登记申请，需在受理前查验相关继承材料，建议附件2《不提交生效法律文书或继承权公证书申请不动产登记收件材料清单》中增加需办理继承材料查验以及查验的基本程序等相关提示内容。
修改说明：已采纳。
意见二：根据《继承法》相关规定，胎儿享有继承权，建议在询问环节增加关于被继承人配偶是否怀孕等询问事项。
修改说明：已采纳。
意见三：建议在附件10《继承（受遗赠）不动产登记具结书》第四点本人承诺增加：“不能返还的，愿意依法承担赔偿责任”内容：
修改说明：已采纳。
（三）市林园局
建议将《不动产登记暂行条例》中规定要办理登记的所有不动产权利（包括森林、林木所有权，林地承包经营权）的继承（受遗赠）登记均纳入该操作规则的适用范围，并对操作规则进行细化研究完善。
修改说明：已采纳。已致函市林园局，请根据部门职责提出具体修改意见。
（四）市法制办
建议《规则》制定严格履行《南宁市行政规范性文件管理办法》（市政府令第1号）相关制定程序及规定。
修改说明：已采纳。
五、不动产继承（受遗赠）登记相关法律知识及政策问答
（一）被继承人死亡后，哪些人是法定继承人？
答：根据《继承法》第10、11、12条规定，第一顺序的继承人包括：被继承人的配偶、子女（包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女）、父母（包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母）。丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。
第二顺序继承人包括：被继承人的兄弟姐妹（包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹）、祖父母、外祖父母。
被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。
（二）被继承人遗留的遗产应当如何分配？
答：根据《继承法》第五条规定，被继承人死亡后继承即开始，遗产处置的顺序是：有遗赠扶养协议的，优先按照协议办理；没有遗赠扶养协议但有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；没有遗赠扶养协议也没有遗嘱的，由法定继承人协商分配。
需注意的是：申请人提交遗赠扶养协议或遗嘱等材料申请不动产继承（受遗赠）登记时，遗赠扶养协议或遗嘱的内容及效力均应经过法定继承人及受遗赠人共同确认。
（三）申请不动产继承（受遗赠）登记时，继承人（受遗赠人）对遗赠扶养协议或遗嘱的内容及效力有异议、对其他继承人的继承资格或遗产分配有异议的，应当如何处理？
答：不动产登记机构根据生效的遗赠扶养协议、遗嘱或全部继承人关于不动产权分配的协议确定的事项办理不动产继承（受遗赠）登记，不负责调解继承或遗赠财产纠纷。登记过程中，继承人或受遗赠人对遗赠扶养协议、遗嘱或者不动产权分配协议存有异议的，应当由各相关当事人协商一致后再行申请办理；不能达成一致的，当事人可以向人民法院提起诉讼，经法院判决后提交生效法律文书办理。
（四）继承人如何证明与被继承人的亲属关系？
答：继承人应提交与被继承人的亲属关系证明，包括：户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明亲属关系的材料。
同时，参与继承材料查验的其他继承人应当在查验时对该继承人与被继承人亲属关系予以确认。
（五）继承人不能亲自到场参与登记申请和继承材料查验怎么办？
答：继承人应当亲自到场参与登记申请和继承材料查验。本人确实无法到场的，可公证委托有民事行为能力的第三人代为申请登记及参加继承材料查验。公证委托书上应当载明以下事项：
1．委托人与受托人的姓名、性别、出生年月日、身份证件类型、号码；
2．委托代理的不动产坐落、不动产权证号、原不动产权利人；
3．委托人与被继承人（遗赠人）的亲属关系；
4．委托人本人是否接受该不动产继承权的意思表示；
5．其他委托事项；
6．受托人的代理权限及委托期限。
受托人应当严格遵从公证委托书上载明事项，根据委托代理权限签署相关法律文件，办理有关委托事项。
（六）不动产继承（受遗赠）具体到哪里咨询办理？
答：提交生效法律文书或继承权公证书申请办理不动产继承（受遗赠）我中心三个受理点均可进行受理；不提交生效法律文书或经公证的材料申请办理不动产继承（受遗赠）目前仅可在园湖受理点进行咨询办理。
（七）申请办理不动产继承（受遗赠）登记应当提供哪些材料？
答：详见《南宁市不动产继承（受遗赠）登记操作规则（试行）》中的提交生效法律文书或经公证的材料申请不动产登记收件材料清单及不提交生效法律文书或经公证的材料申请不动产登记收件材料清单。
（八）不动产登记机构承诺的不动产继承（受遗赠）登办理时限是多少天？
答：不动产继承（受遗赠）登记办理时限为30工作日，但材料核验及公告时间并不计入其中。
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