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为贯彻落实《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法规规定，进一步规范我市不动产登记行为，我局拟定了《关于办理不动产登记有关问题的通知》（征求意见稿，以下简称《通知》），现面向社会公开征求意见和建议。

本次公开征求意见时间为20天，从2017年7月21日至8月9日。欢迎社会各界和广大人民群众登录南宁市国土资源局门户网站（）下载《通知》，提出宝贵意见和建议，并以书面形式反馈至南宁市国土资源局（地址：南宁市锦春路3-1号，邮编：530021）。

感谢您的参与和支持。

附件：1.关于办理不动产登记中涉及土地出让价款、抵押、查封有关问题的通知

      2.《关于办理不动产登记中涉及土地出让价款、抵押、查封有关问题的通知》的起草说明

南宁市国土资源局

2017年7月20日

（联系人及联系方式：李芳  5609205）

附件1：

关于办理不动产登记中涉及土地出让价款、抵押、查封有关问题的通知

市不动产登记局、局审批办、市不动产登记中心：

根据《关于印发南宁市国土资源局不动产统一登记政策研究清理工作方案的通知》（南国土资发〔2016〕781号）要求，为进一步完善我市不动产统一登记制度，规范不动产登记行为，加快推进我市不动产统一登记工作，切实保护不动产权利人的合法财产权益。现将有关问题通知如下：

一、关于缴纳土地出让价款的问题

（一）以出让方式取得的开发建设项目（含市场运作房及危旧房改造项目），根据以下规定办理不动产登记：

1.2001年4月30日国务院印发《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）前，开发建设项目已全部通过规划竣工验收的，除土地出让合同约定应当缴纳土地出让价款以外，不再核查是否需补交土地出让价款的情形。

2.2001年4月30日国务院印发《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）后，经规划、国土部门核查涉及改变土地用途、容积率等土地使用条件，需要补交土地出让价款的，由开发建设单位根据有关法律、法规的规定缴纳土地出让价款。

3.开发建设单位未缴纳或未足额缴纳土地出让价款的，不影响为已购买并取得房屋所有权证书的权利人办理不动产登记手续。

4.开发项目未办理房屋所有权登记的，待开发建设单位完善规划、国土部门相关用地手续，补缴土地出让价款后，购房人方可申请办理相关不动产登记手续。

（二）以划拨方式取得土地使用权的地上房屋，由不动产登记申请人按规定办理划拨补办出让手续，缴纳土地使用权出让价款后，方可办理不动产转移登记手续，并根据以下规定缴交土地出让价款：

1.已购公有住房、经济适用房补缴土地的出让价款=网格点楼面基准地价×房屋建筑面积×容积率修正系数×年期修正系数×期日修正系数×10%。若已购公有住房上市交易政策有调整的，参照调整后的规定执行。

2.未上市交易的已购公有住房参照已购公有住房上市交易的有关规定缴纳标准，按照房屋所有权证书或不动产权证书上载明的房屋建筑面积收取土地出让金。若已购公有住房上市交易政策有调整的，参照调整后的规定执行。

3.2004年以前开工并建设的划拨土地上的商品房，参照已购公有住房的规定缴纳土地出让价款，即划拨土地上的商品房土地出让价款=网格点楼面基准地价×房屋建筑面积×容积率修正系数×年期修正系数×期日修正系数×10%。若已购公有住房上市交易政策有调整的，参照调整后的规定执行。

4.未进行房改的公有住房补缴的土地出让价款=网格点楼面基准地价×房屋建筑面积×容积率修正系数×年期修正系数×期日修正系数×60%。若已购公有住房上市交易政策有调整的，参照调整后的规定执行。

5.划拨土地上的拆迁安置房补缴的土地出让价款=网格点楼面基准地价×房屋建筑面积×容积率修正系数×年期修正系数×期日修正系数×70%。若已购公有住房上市交易政策有调整的，参照调整后的规定执行。

（三）属于私人自建房的，因共有人析产以及房屋继承申请登记的，土地可继续保留划拨性质，无需办理划拨补办出让手续，由购房人持房屋所有权证办理不动产登记相关手续；除共有人析产以及房屋继承外，则需按规定办理划拨补办出让手续，缴纳土地使用权出让价款后，方可办理不动产转移登记。

二、关于办理不动产抵押的问题

（一）申请人以依法取得的国有土地使用权的土地设定抵押的，其地上已建成的建筑物、构筑物应一并抵押。建筑物、构筑物的权利人应与土地使用权利人一致，同时需提供建筑物、构筑物房屋所有权证书，无法提供的，应由房产档案部门出具无房产登记的证明。

（二）同一不动产上设立多个抵押权的，因被担保债权种类及数额变更、担保范围变更、抵押权顺位变更、债务履行期限变更、最高债权额变更等内容，应提交其他抵押权人的书面同意证明后，方可办理不动产抵押权变更登记。

（三）属在建工程抵押的，抵押双方当事人在抵押合同中未作约定，事后又同意抵押人销（预）售房屋的，抵押权人应出具书面证明，证明中要明确销（预）售房屋的楼栋号、房号及面积，已销售或已预售的房屋要明确是否解除及其相应的土地抵押权等内容。

三、关于办理不动产查封的问题

（一）不动产统一登记前，房产、土地登记部门已对同一宗地分别查封的，按照原受理查封的时间确定轮候顺序，并分别受理房产、土地的续封或轮候查封。

（二）不动产统一登记前，小区土地已被查封，但小区业主在土地被查封前已经到房产部门办理房屋所有权登记的，可为小区业主办理抵押、转移等不动产登记业务。

（三）法院裁定要求登记机构协助单独过户房产，该房产原办有土地证的，应先与执行法院沟通并要求执行法院在《协助执行通知书》中明确一并注销原土地证；执行法院不重新修改《协助执行通知书》内容的，按生效《协助执行通知书》内容办理房产过户并注销原土地证，办结后按法发〔2004〕5号文的有关规定向执行法院出具审查建议。

四、各县国土资源局可参照执行，本通知自下发之日起开始执行。

附件2：

《关于办理不动产登记中涉及土地出让价款、抵押、查封有关问题的通知》的起草说明

现将起草《关于办理不动产登记中涉及土地出让价款、抵押、查封有关问题的通知》（以下简称《通知》）说明如下：

一、《通知》起草的背景和必要性

建立和实施不动产统一登记制度是党中央、国务院确定的一项重要改革任务。2016年7月4日，在我市市区范围正式实施房屋、土地不动产统一登记以来，我市在职能整合、窗口建设、流程再造、制定材料清单等方面已取得阶段性成效。根据《关于印发南宁市国土资源局不动产统一登记政策研究清理工作方案的通知》（南国土资发〔2016〕781号）要求，进一步理顺我市不动产统一登记制度体系及相关政策，推动不动产统一登记工作。

由于长期以来房屋、土地登记分散管理的历史原因，原有房屋登记和土地登记的相关政策已无法适应不动产统一登记的新要求和新形势。因此，急需出台不动产统一登记相关配套政策，为办理不动产统一登记业务提供更好地政策支撑，维护不动产权利人合法财产权益。

二、制定《通知》的依据

（一）《中华人民共和国物权法》;

（二）《中华人民共和国土地管理法》；

（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（四）《不动产登记暂行条例》；                

（五）《不动产登记暂行条例实施细则》；

（六）《国土资源部关于印发<不动产登记操作规范（试行）》的通知（国土资规〔2016〕6号）；

（七）《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）；

（八）《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》（南宁市人民政府令第3号）；

（九）《关于印发<南宁市已购公有住房、划拨土地上的商品住房等上市交易补交土地出让价款计算说明>的通知》（南国土资发〔2014〕39号）；

（十）《关于印发南宁市市区划拨土地使用权补办出让核定权益价格标准的通知》（南府办函〔2015〕19号）；

（十一）《关于印发南宁市划拨土地上的住房补交土地出让价款计算说明的通知》（南国土资发〔2015〕55号）。

三、《通知》的主要内容

在日常办理不动产登记业务中，存在的困难和问题主要集中在土地出让价款缴纳、不动产抵押、不动产查封等三个方面。《通知》的内容分为四部分：

（一）第一部分“关于缴纳土地出让价款的问题”

目前办理不动产登记涉及缴纳土地出让价款，主要依据《关于印发<南宁市已购公有住房、划拨土地上的商品住房等上市交易补交土地出让价款计算说明>的通知》（南国土资发〔2014〕39号）、《关于印发南宁市市区划拨土地使用权补办出让核定权益价格标准的通知》（南府办函〔2015〕19号）、《关于印发南宁市划拨土地上的住房补交土地出让价款计算说明的通知》（南国土资发〔2015〕55号）等政策文件。《通知》对现行土地出让价款缴纳标准进一步细化明确：

1.以出让方式取得开发建设项目（含市场运作房及危旧房改造项目），按照“尊重事实、化解矛盾、维护稳定、实事求是”的原则，《通知》一是明确以2001年4月30 日作为时间节点，时间节点以前，开发项目已全部通过规划竣工验收的，除土地出让合同约定缴纳土地出让价款以外，不再核查是否需补交土地出让价款；时间节点以后，经规划、国土职能部门核查涉及改变土地用途、容积率等土地使用条件，需要补交土地出让价款的，由开发建设单位按规定缴交土地出让价款。二是明确开发建设单位补交土地出让价款或被追缴土地出让价款期间，不影响为已售房屋且已取得房屋所有权登记的权利人办理不动产登记手续。

2.以划拨方式取得土地使用权的地上房屋，办理划拨补办出让手续。《通知》一是具体细化为已购公有住房和经济适用房、未上市交易的已购公有住房、2004年以前开工并建设的划拨土地上的商品房、未进行房改的公有住房、划拨土地上的拆迁安置房五种情形。二是按照鼓励国有土地有偿使用精神，明确未上市交易的已购公有住房参照已购公有住房上市交易的有关规定缴纳土地出让价款的标准。若已购公有住房上市交易政策有调整的，参照调整后的规定执行。该事项已经《南宁市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌委员会第三百六十三次会议纪要》审议通过。三是随着我国《物权法》和《不动产登记暂行条例》的相继实施，赋予了不动产权利人更多的权利，权利人维护自身权利意识也逐渐增强。鉴于划拨土地上的商品房是特殊历史时期产生的，有其历史性、特殊性和期限性，本着从客观实际出发，综合考虑部分小业主的合法权益的原则。同时，由于2004年以后开工并建设的划拨地上商品房项目开发商均已缴清土地出让价款，因此，以2004年作为时间节点，明确2004年以前开工并建设的划拨土地上的商品房，参照已购公有住房的标准缴纳土地出让价款。若已购公有住房上市交易政策有调整的，参照调整后的规定执行。该事项已经《南宁市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌委员会第三百六十三次会议纪要》审议通过。四是其他情形缴纳土地出让价款标准不变。

3.属于私人自建房，明确除共有人析产以及房屋继承外，其他情形需按规定办理划拨补办出让手续，缴纳土地使用权出让价款后，方可办理不动产转移登记。

（二）第二部分“关于办理不动产抵押的问题”

按照房地一体原则，《通知》一是明确申请人以依法取得的国有土地使用权的土地设定抵押的，需提供建筑物、构筑物房屋所有权证书，无法提供的，应由房产档案部门出具无房产登记的证明。二是明确同一不动产上设立多个抵押权的，对其他抵押权人产生不利影响的，应提交其他抵押权人的书面同意证明后，方可办理不动产抵押权变更登记。三是属于在建工程抵押的，抵押双方当事人在抵押合同中未作约定，事后又同意抵押人销（预）售房屋的，抵押权人应出具书面证明。

（三）第三部分“关于办理不动产查封的问题”

由于房屋、土地分开管理的历史原因，导致房屋、土地查封时间不一致的问题。《通知》明确以不动产统一登记作为时间分界点，针对不动产统一登记前，具体分两种情形处理：一是对于房产、土地登记部门已对同一宗地分别查封的，按照原受理查封的时间确定轮候顺序，并分别受理房产、土地的续封或轮候查封的处理方式。二是对于小区土地已被查封，但小区业主在土地被查封前已经到房产部门办理房屋所有权登记的，可为小区业主办理抵押、转移等不动产登记业务。同时，对于人民法院裁定要求不动产登记机构协助单独过户房产，该房产原办有土地证的，但《协助执行通知书》中未明确注销原土地证的情形，明确不动产登记机构应先与执行法院沟通并要求执行法院在《协助执行通知书》中明确一并注销原土地证；执行法院不重新修改《协助执行通知书》内容的，按生效《协助执行通知书》内容办理房产过户并注销原土地证，办结后按法发〔2004〕5号文的有关规定向执行法院出具审查建议。

（四）第四部分“各县国土资源局可参照执行，本通知自下发之日起开始执行”。

四、《通知》起草征求意见情况

根据《关于印发南宁市国土资源局不动产统一登记政策研究清理工作方案的通知》（南国土资发〔2016〕781号）要求，为做好我市不动产登记政策起草工作，我科牵头于2016年10月起先后多次组织法规科、利用科、征收科、审批办、市不动产登记中心主要负责同志进行讨论研究，相关部门提出修改意见及本《通知》采纳意见情况如下：

（一）不动产登记中心

1.建议第一个问题“规范土地出让价款缴纳”第一款第三项修改为“开发项目的土地使用权人补交土地出让金或被追缴土地出让金期间，不影响为已售房屋且已取得房屋所有权人办理不动产登记手续”。（已采纳）

2.根据《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》的规定，公有住房包括了房改房、集资房、直管公房。因此，建议删除第一个问题“规范土地出让价款缴纳”第二款“公有住房、经济适用房、集资房、划拨性质商品房、拆迁安置房等房屋”有关集资房的表述。（已采纳）

3.公有住房、经济适用房、划拨土地上的拆迁安置房等补交出让金的内容，建议继续按《南宁市划拨土地上的住房补交土地出让价款计算说明》进行表述。（已采纳）

4.因在建工程抵押财产不包括已办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房，建议调整第二个问题“规范不动产抵押登记”第三款的表述。（已采纳）

5.提出对原邕宁县土地历史遗留问题的意见。（不采纳，理由：《通知》涉及原邕宁县土地历史遗留问题已删除。）

6.建议以南宁市人民政府名义印发。（不采纳，理由：部门规范性文件应当以主管部门名义印发。）

（二）局行政审批办公室

提出对原邕宁县土地历史遗留问题的意见。（不采纳，理由：《通知》涉及原邕宁县土地历史遗留问题已删除。）

（三）土地出让金征收科

无意见。

（四）万博体育官网,manbetx体育管理科

无意见。