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根据《南宁市行政规范性文件管理办法》（南宁市人民政府令第1号）要求，现将《万博体育官网,manbetx体育进一步规范建设项目用地开竣工管理实施细则》（征求意见稿）向社会公开征求意见，接受社会监督。

征求意见时间：2017年6月15日至6月30日

联系人：陈攀

电话：0771-5609214  电子邮件：nntdjy@163.com

联系地址：南宁市青秀区锦春路3-1号南宁市国土资源局906室（邮编：530021）。

特此通告

附件：1. 《万博体育官网,manbetx体育进一步规范建设项目用地开竣工管理实施细则》（征求意见稿）

      2. 《万博体育官网,manbetx体育进一步规范建设项目用地开竣工管理实施细则》（征求意见稿）起草说明

南宁市国土资源局

2017年6月15日

万博体育官网,manbetx体育进一步规范建设项目用地开竣工管理实施细则

一、为进一步规范建设项目用地合同或者划拨决定书的开竣工管理约定，加强建设项目用地供后监管，促进土地开发利用，根据《闲置土地处置办法》等法规政策文件要求，结合我局工作实际，特制定本实施细则。

二、局万博体育官网,manbetx体育科统筹协调建设项目用地开竣工管理相关工作；局审批办、经开分局、高新分局和出让服务中心等供地部门依职权具体负责合同签订、延期开工手续办理；各分局负责开展万博体育官网,manbetx体育动态巡查和延期竣工手续办理；监察支队负责开展涉嫌闲置土地的认定及查处等相关工作；局监察科、征收科等部门依分工共同做好开竣工管理相关工作。

三、各供地部门签订用地合同或者划拨决定书时，项目用地交地时间、开工、竣工时间按《南宁市国土资源局关于规范我市新供建设项目用地开竣工时间管理若干意见》（南国土资规〔2016〕1号）的规定确定。

开工、竣工违约金按每延期一日、依据土地价款总额的0.1‰约定。开工、竣工违约金=土地出让总价款（或划拨价款）×违约金计收天数×0.1‰。但单次计收开工违约金最高金额不超过宗地土地价款总额的3%；单次计收竣工违约金最高金额不超过宗地土地价款总额的0.5%。

项目用地开工标准按以下原则约定：依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。

项目用地竣工标准以项目取得宗地最后一期工程竣工验收文件（如：工程竣工预验收文件、规划条件核实、工程竣工五方验收文件、工程规划竣工备案表、竣工验收备案证明书等）约定。

四、用地单位申请延期开工的，延长开工的总期限为1年，按申请延期的情况分类处理：

（一）在约定的开工时间前申请延期，可同意延期，延长期限最长不得超过首次约定开工之日起一年，其竣工时间相应顺延，不产生违约金。

（二）在超过约定的开工之日起1年内申请延期，经审查符合条件的可同意延期，延长开工期限不得超过首次约定开工之日起1年，竣工时间相应顺延。属政府、政府有关部门或不可抗力的行为（以下简称：属政府的行为）造成的，不计收违约金；属用地单位自身的行为（以下简称“属自身行为”）造成的，按用地合同或者划拨决定书约定计收违约金，违约金的计收天数从约定的开工次日至我局受理申请之日计算，不另计收延期竣工违约金。

（三）在约定的开工之日1年后申请延期的，我局不予受理，相关供地部门应告知用地单位土地涉嫌闲置，同时告知监察部门调查处理。

（四）用地单位历史上已多次办理土地延期开工手续且延期总期限满1年的，再次申请延期的，我局不予受理，同时责令用地单位尽快开工。

五、已经开工的项目用地，用地单位申请延期竣工的，按照项目用地的总建筑面积，确定延长竣工的总期限（详见表1）：

（一）在约定的竣工时间前申请延期，可同意延期，延长期限自首次约定竣工之日（首次约定竣工之日指最新一份同时约定开工和竣工时间的用地合同、协议或划拨决定书中对应的竣工时间；或因调整土地使用条件需单独约定的竣工时间。下同）起算，最长不得超过项目对应的延长总期限。

（二）在超过约定的竣工时间申请延期，应先核实造成延期的原因，分类处理：

属政府行为造成的，延长竣工期限自原因消除之日或批准延期之日起算，最长不得超过项目对应的延长总期限，不计收违约金；

属自身行为造成的，延长竣工期限自首次约定竣工之日起算，最长不得超过项目对应的延长总期限，按约定计收违约金；

用地单位历史上已多次办理土地延期竣工手续，且延长竣工总期限已超过项目对应的总期限，我局不予受理，同时责令用地单位尽快竣工。如违约且属自身行为造成的，按约定计收违约金。违约金计收天数从最后约定的竣工之日（指用地合同、协议或者划拨决定书约定的最后一次竣工时间）至用地单位申请延期之日计算。

表1 延长竣工总期限

六、已经认定为闲置的土地，用地单位要求延期开工的，按以下原则处理：

（一）属政府行为造成土地闲置的，延期开工时间依据闲置原因消除的具体时间或批准延期之日确定，最长不得超过闲置原因消除的具体时间或批准延期之日起1年，不计收违约金。

（二）属自身行为造成的土地闲置，我局不予受理延期开工手续，按规定计收闲置费和违约金。监察支队给予土地使用权人下发《征缴土地闲置费决定书》及《征缴违约金通知书》，并将《征缴违约金通知书》移交出让金征收科征缴；同时责令用地单位限期开工，限期开工时限不得超过认定土地闲置之日起一年，且不能超过规定需收回的时间。闲置费计收天数从土地闲置之日至下发《闲置土地认定书》之日计算，违约金按第三条第二款的规定计收。但在《闲置土地认定书》下达之前，用地单位已取得施工许可证并已实际动工开发建设的，以其取得施工许可证之日作为计收闲置费和违约金的截止时间。

七、闲置土地按《闲置土地处置办法》等有关规定认定闲置原因；非闲置土地有下列情形之一的，可认定属政府行为造成不能按期开、竣工：

（一）因未按照用地合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给用地单位，致使项目不具备动工开发条件的；

（二）因万博体育官网,manbetx体育总体规划、城乡规划依法修改，造成用地单位不能按照用地合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发或竣工的；

（三）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；

（四）因处置土地上相关权利人纠纷、群众信访事项等无法动工开发或竣工的；

（五）因军事管制、文物保护等无法开、竣工的；

（六）政府、政府有关部门负责的征地拆迁工作、基础设施建设不到位等其他行为；

（七）城区人民政府或开发区管委会出具属政府或部门原因的书面证明的；

（八）因宗地土地使用条件进行调整，且已获得规划部门批准的；

（九）因宗地涉嫌诉讼、司法查封等造成不能按期开、竣工的；

（十）因地质环境因素、自然灾害等不可抗力导致的；

（十一）政府、政府有关部门的其他行为。

八、各分局应加强现场巡查工作，在项目距约定开竣工期限30天前应向用地单位发送开工、竣工提醒通知书，催促其按期开工、竣工。

九、项目用地因办理调整土地使用条件的手续，需要重新约定开工竣工时间的，可重新约定开竣工时间，不受本细则第四、第五条相关内容的限制，重新约定的开竣工时间属首次约定的开竣工之日。已开工项目因调整土地使用条件需单独约定竣工时间的，不受本细则第四、第五条相关内容的限制，重新约定的竣工时间属首次约定的竣工之日。不再追究已经产生违约责任。

十、属于私宅建设用地的，开竣工管理可适当简化，延期审批手续不需提交业务会讨论，可由受理部门直接签订补充协议或发函。

十一、本细则施行前签订的用地合同或者划拨决定书对违约责任有明确约定的，按原用地合同或者划拨决定书处理。

十二、本细则自2017年9月1日起施行，有效期5年。原《南宁市国土资源局建设项目用地开竣工管理暂行办法》、《关于修改<南宁市国土资源局建设项目用地开竣工管理暂行办法>有关条款的通知》、《万博体育官网,manbetx体育进一步规范建设项目用地开竣工管理实施细则》（南国土资规[2016]4）同时废止。

起草说明

一、起草的背景和必要性

为了节约集约、有效利用土地资源，国家通过规范供地合同的开竣工管理、建立土地市场动态监测监管制度、加强闲置土地处置等一系列组合拳，强化了建设用地供后监管工作。我局在2012年、2013年先后出台了《南宁市国土资源局建设项目用地开竣工管理暂行办法》，《关于修改<南宁市国土资源局建设项目用地开竣工管理暂行办法>有关条款的通知》，明确了开竣工的标准、处置程序、延期竣工的认定等内容，这对规范我局的供地管理起到了积极的作用。近几年，我局开展了审管分离的改革，万博体育官网,manbetx体育科不再承担具体的供地业务，局审批办、出让服务中心、各开发区国土分局受托承担具体审批业务。结合国土部《闲置土地处置办法》，我局依法重新规范了闲置土地的认定、处置流程和工作要求，明确了监察部门的职能分工。同时，重新梳理了延期开竣工事项，将其一分为二，明确延期开工审批属行政许可事项，由相关供地部门具体办理；延期竣工属行政管理事项，由承担万博体育官网,manbetx体育动态巡查的国土分局具体经办。此外，供地合同属要式合同，在过去的管理工作中，由于对合同条款约定不够规范、不够科学。如没有给用地单位合理的开工时间，导致出现土地违约闲置等一系列问题，对不按期开竣工的按土地价款总额的一定比例收取违约金，没有上限规定，由于土地价款数额较大，不仅加重了用地单位的负担，执行力较差，而且达不到促进用地单位合理开发利用的初衷。

       2016年6月，我局出台《万博体育官网,manbetx体育规范我市新供建设项目用地开竣工时间管理若干意见》，对项目用地的交地、开工、竣工时间进一步规范。考虑到供后监管特别是开竣工管理涉及供地、监察、分局等多个部门，环节多而复杂，有必要进一步细化和规范开竣工的管理。因此，为了更好的衔接政策对开竣工管理要求，结合近几年实际工作中遇到的问题，我局拟定了本《实施细则》，旨在进一步科学规范管理供地合同和开竣工的管理工作，合法合理行政，提高管理水平。

二、制定的依据

（一）《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第53号）第十二条规定，属于政府、政府有关部门的行为造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，可选择延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过1年。

第二十二条规定，国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书应当就项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定。约定、规定动工开发时间应当综合考虑办理动工开发所需相关手续的时限规定和实际情况，为动工开发预留合理时间。

因特殊情况，未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起1年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。
　　第二十三条规定，国有建设用地使用权人应当在项目开发建设期间，及时向市、县国土资源主管部门报告项目动工开发、开发进度、竣工等情况。

第二十四条规定，国有建设用地使用权人违反法律法规规定和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的，依照本办法规定处理完毕前，市、县国土资源主管部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请，不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。

（二）《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十九条规定，非农业建设项目的用地单位和个人必须在用地合同约定或者用地批准文件规定的期限内动工。有下列情形之一，致使用地单位和个人在规定期限内无法动工的，可以向原批准用地的机关申请延期，延期最长不得超过二年：
        1、不可抗力；
        2、国家政策重大调整；
        3、政府和政府部门行为；
        4、其他正当理由。

（三）《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）第十四条明确要求，土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。

（四）《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号）第（六）款规定，实施住房用地开发利用申报制度。从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由，市、县国土资源管理部门应按合同约定认真处理后，可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式，对申报内容进行约定监管。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。

（五）《国土资源部 住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）第（四）款规定，严格划拨决定书和出让合同管理。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。

（六）《国土资源部关于运用土地市场动态监测与监管系统 加强土地供应和开发利用监管的通知 》（国土资发〔2011〕26号）；各类住宅项目约定开竣工时间必须符合“约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工”的要求。

（七）《国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定，受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。

（八）其他有关政策和文件。

三、《通知》的主要内容及有关问题的说明

本通知一共分为十一条，主要包括：供地监管部门的职责分工、规范供地合同有关开工、竣工时间、标准及违约金的约定、延期开工、延期竣工、闲置土地延期开工的办理等相关内容。

（一）第一条明确本实施细则起草的依据。

（二）第二条明确供地监管部门的职责分工。

（三）第三条明确项目用地交地时间、开竣工时间的约定按南国土资规[2016]0001号文的相关规定执行。

明确开、竣工违约金的计收及用地开竣工的标准。目前，没有政策文件明确违约金计收标准，根据外地的经验，深圳市按延期半年到2 年分别按出让金的5%到20%计收，福建江山市按每日0.03‰计收。结合我市实际，确定为每延期一日，开、竣工违约金按土地价款总额的0.1‰计收。其中，开工违约金按1年计算，约为3%，因此，开工违约金最高金额确定为单次计收开工违约金最高金额不超过土地价款总额的3%；因竣工违约不属我局主管业务范畴，为了合同具有可操作性的同时也能督促用地单位尽快开工，结合实际经验，竣工违约金最高额确定为单次计收竣工违约金最高金额不超过宗地土地价款总额的0.5%。

表1 竣工违约金计算对比表

项目开工标准按《闲置土地处置办法》的具体要求；根据市建委《关于建设工程竣工验收阶段并联审批工作流程再造的通知》（南建质安2015-74号），房屋建筑工程流程需经过工程竣工预验收、规划条件核实及工程竣工五方验收等环节，为了有利于合同管理，竣工标准按宗地取得最后一期工程竣工预验收文件（或规划条件核实、工程竣工五方验收文件）。

（四）第四条明确不同时点申请延期开工的处理原则。

（五）第五条明确已经开工的项目用地，申请延期竣工的相关处理原则。

（六）第六条针对闲置土地申请延期处理原则。

（七）第七条明确非闲置土地可认定属政府行为造成不能按期开、竣工的情形。

（八）第八条明确各有关部门加强监管的内容。

（九）第九条明确办理调整土地使用条件的用地手续时涉及延期开竣工的，其重新约定的开竣工时间属首次约定的开竣时间；因办理调整土地使用条件的用地手续时涉及单独延期竣工的，其重新约定的竣工时间属首次约定的竣时间。

（十）明确私宅建设用地的办理程序，由于涉及历史遗留问题多、手续比较复杂，开竣工管理可适当简化，不需提交业务会讨论开竣工延期审批手续，可由受理部门直接办理相关手续。

（十一）第十条按照法理从旧兼从轻的原则，明确了新旧政策的之间的关系，原合同或协议已有约定的按原约定执行。

（十二）第十一条明确了通知的执行时间，以及新旧政策的之间的关系。

 四、关于各部门修改意见的采纳情况

《通知》已征求市发改委、市建委、市规划局、市住房局、青秀区政府等相关部门的意见。市发改委、市规划局、市住房局、青秀区政府四个部门无修改意见。针对市建委提出的修改意见，已在文中进一步修改完善。同时还征求了几家用地单位即行政相对人的意见。

本文原定题目为《万博体育官网,manbetx体育进一步规范建设项目用地开竣工有关问题的通知（送审稿）》，后经过集体审议后，认为属更多规范我局工作人员操作规则，因此，修改为《万博体育官网,manbetx体育进一步规范建设项目用地开竣工管理实施细则》。

我局于2017 年2 月1 日施行了《万博体育官网,manbetx体育进一步规范建设项目用地开竣工管理实施细则》，并于2017年1月13日将相关材料报送法制办，请其予以审查备案。2017年5月12日，张沛副秘书长召集法制办、我局、审计局、财政局等部门开会专题研究《细则》备案问题，会议建议我局对于竣工违约金上限金额五万的标准再商榷。2017年5月19日，法制办函复我局，称此次备案审查不予通过，要求我局对该规范性文件进一步修改完善。现我局再次研究，重点对第三条竣工违约金最高金额及第十条进一步修改完善。